Jeden ze spadkobierców korzysta z mieszkania

Jeśli jeden ze spadkobierców korzysta z mieszkania sam i nie wpuszcza pozostałych, łamie art. 206 Kodeksu cywilnego. Każdy współspadkobierca ma prawo do współposiadania całego lokalu. Odsunięty spadkobierca może żądać dopuszczenia do mieszkania i wynagrodzenia za korzystanie z jego udziału (uchwała SN z 19 marca 2013 r., III CZP 88/12). Ostatecznie rozlicza się to w dziale spadku. Opłata od wniosku wynosi 500 zł albo 300 zł przy zgodnym projekcie.

Poniżej znajdziesz prawa każdej ze stron, kolejność działań, przykładowe wyliczenie, koszty i trzy drogi wyjścia: porozumienie, sąd albo sprzedaż udziału.

Kto jest właścicielem mieszkania przed działem spadku?

Do działu spadku mieszkanie należy do wszystkich spadkobierców jednocześnie, każdy ma udział ułamkowy. Art. 1035 KC każe stosować do tej wspólności przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Nikt nie ma „swojego pokoju” ani „swojej części”, dopóki spadkobiercy się nie umówią albo nie zdecyduje sąd.

Udział nie zależy od tego, kto mieszka w lokalu, kto opiekował się zmarłym ani kto ma meldunek. Meldunek to sprawa ewidencyjna i nie daje żadnego prawa do lokalu.

Zwróć uwagę na mieszkanie po jednym z rodziców, gdy drugi żyje. Połowa lokalu należy zwykle do żyjącego małżonka z tytułu wspólności majątkowej i nie wchodzi do spadku. Spadkobiercy dziedziczą tylko drugą połowę. Wtedy w sądzie zwykle łączy się dział spadku ze zniesieniem współwłasności, co wpływa na opłatę (tabela niżej).

Jakie prawa ma każdy spadkobierca do mieszkania?

Prawo do współposiadania (art. 206 KC)

Każdy współwłaściciel może współposiadać rzecz wspólną i korzystać z niej w takim zakresie, jaki da się pogodzić z korzystaniem przez pozostałych. W praktyce oznacza to trzy rzeczy:

Spadkobierca, który mieszka w lokalu za wiedzą i zgodą innych, nie robi nic złego.
Problem zaczyna się, gdy ktoś wymienia zamki, nie wydaje kluczy, nie wpuszcza rodzeństwa albo zajmuje lokal tak, że inni nie mogą z niego korzystać.
Pozostali nie muszą się na to godzić. Mają roszczenie o dopuszczenie do współposiadania i, od chwili naruszenia, o wynagrodzenie.

Zwykły zarząd a czynności przekraczające zwykły zarząd (art. 199 i 201 KC)

Do czynności zwykłego zarządu, czyli bieżących spraw lokalu, potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Większość liczy się według wielkości udziałów, a nie liczby osób (art. 204 KC). Jeśli większości nie ma, każdy współwłaściciel może wystąpić do sądu o upoważnienie (art. 201 KC).

Sprzedaż całego mieszkania, obciążenie go hipoteką i inne czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają zgody wszystkich (art. 199 KC). Gdy jej brakuje, współwłaściciele mający łącznie co najmniej połowę udziałów mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Wniosek o rozstrzygnięcie co do czynności dotyczącej rzeczy wspólnej i wniosek o ustalenie sposobu korzystania z niej kosztują po 100 zł (art. 39 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).

Pożytki i wydatki (art. 207 KC)

Pożytki i inne przychody z mieszkania, na przykład czynsz od najemcy, przypadają spadkobiercom w stosunku do udziałów. W tym samym stosunku spadkobiercy ponoszą wydatki i ciężary. Jeśli brat wynajmuje odziedziczone mieszkanie i zatrzymuje cały czynsz, Twoja część czynszu należy się Tobie.

Spadkobierca mieszka w mieszkaniu i nie płaci. Czy należy Ci się wynagrodzenie?

Tak, jeśli korzysta z lokalu z naruszeniem art. 206 KC, czyli wyłączając Cię z posiadania. Sąd Najwyższy przesądził to w uchwale z 19 marca 2013 r. (III CZP 88/12). Współwłaściciel może żądać od pozostałych współwłaścicieli, którzy korzystają z rzeczy wspólnej w sposób wyłączający jego współposiadanie, wynagrodzenia za korzystanie na podstawie art. 224 § 2 lub art. 225 KC.

Według uzasadnienia uchwały roszczenie o wynagrodzenie jest samodzielne. Można go dochodzić obok roszczenia o pożytki albo osobno, nawet gdy współwłaściciel nie pobierał żadnych pożytków. Można też jednocześnie żądać dopuszczenia do współposiadania i wynagrodzenia.

Kiedy wynagrodzenie się nie należy?

Gdy wszyscy zgodzili się, że jedna osoba mieszka w lokalu nieodpłatnie, nawet ustnie.
Gdy nikt nie wyłączał Cię z posiadania. Masz klucze, możesz przyjść, ale sam nie korzystasz z mieszkania.
Gdy obowiązuje podział do korzystania (quoad usum), a współwłaściciel korzysta tylko z przydzielonej części.

Od kiedy możesz żądać zapłaty?

Przepisy dzielą posiadaczy na dwie grupy. Posiadacz w dobrej wierze płaci wynagrodzenie dopiero od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciw niemu powództwa o wydanie rzeczy (art. 224 § 2 KC). Posiadacz w złej wierze odpowiada surowiej, także za pożytki, których nie uzyskał wskutek złej gospodarki (art. 225 KC).

Dlatego w praktyce liczy się dowód, od kiedy drugi spadkobierca wiedział, że korzysta z lokalu bez Twojej zgody i z wyłączeniem Ciebie. Najlepszym dowodem jest pisemne wezwanie do dopuszczenia do współposiadania, wysłane listem poleconym z potwierdzeniem odbioru. Od kiedy dokładnie sąd przyzna wynagrodzenie w Twojej sprawie, zależy od okoliczności i od tego, jak sąd oceni dobrą lub złą wiarę. Tę kwestię warto omówić z prawnikiem.

Ile można żądać?

Według uzasadnienia uchwały III CZP 88/12 wysokość wynagrodzenia zależy od stawek rynkowych za korzystanie z danego rodzaju rzeczy i od czasu bezprawnego korzystania. Punktem wyjścia jest więc czynsz najmu podobnego lokalu w tej samej okolicy, pomnożony przez Twój udział i liczbę miesięcy. W sporze stawkę zwykle ustala biegły rzeczoznawca.

Przedawnienie roszczenia o wynagrodzenie

Art. 229 § 1 KC stanowi, że roszczenia właściciela przeciw samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Według Sądu Najwyższego w tym rocznym terminie można dochodzić wynagrodzenia za okres nie dłuższy niż maksymalny termin przedawnienia (wyrok z 18 listopada 2021 r., I CSKP 245/21; w tamtej sprawie był to jeszcze termin 10-letni). Ogólny termin wynosi dziś 6 lat i kończy się z ostatnim dniem roku kalendarzowego (art. 118 KC).

Stosowanie tych reguł do sporu między współwłaścicielami bywa w orzecznictwie różnie oceniane. Nie zwlekaj więc latami. Jeśli spór trwa długo, poproś prawnika o ocenę terminów w Twojej sprawie.

Kto płaci czynsz do wspólnoty, media i podatek?

Zasada z art. 207 KC: wydatki i ciężary związane z mieszkaniem ponoszą wszyscy spadkobiercy w stosunku do udziałów. Do takich kosztów należą opłaty na utrzymanie nieruchomości wspólnej, fundusz remontowy, ubezpieczenie i podatek od nieruchomości.

Koszty zużycia, czyli prąd, gaz, woda i ciepło według liczników, obciążają w praktyce tego, kto mieszka i zużywa. Trudno wymagać od rodzeństwa dopłaty do prądu osoby, która używa lokalu sama.

Podatek od nieruchomości: przy współwłasności obowiązek podatkowy ciąży na współwłaścicielach solidarnie (art. 3 ust. 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych). Gmina może więc żądać całej kwoty od jednego z nich, a ten rozlicza się potem z resztą. Ministerstwo Finansów przygotowuje zniesienie tej solidarności, ale na listopad 2026 r. projekt nie został uchwalony.

Spadkobierca, który płacił więcej niż wynika z jego udziału, może żądać zwrotu nadwyżki od pozostałych. W dziale spadku sąd rozlicza spłacone długi i poczynione nakłady razem z innymi roszczeniami (art. 686 KPC).

Wezwanie do dopuszczenia do współposiadania: co musi zawierać?

Wezwanie porządkuje sprawę i tworzy dowód z datą. To nie musi być pismo z kancelarii. Wystarczy, że zawiera poniższe elementy:

Dane Twoje i adresata, miejsce i data.
Oznaczenie mieszkania: adres, numer księgi wieczystej lub prawa spółdzielczego.
Podstawa Twojego prawa: postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia i wielkość Twojego udziału.
Opis naruszenia: od kiedy adresat korzysta z lokalu sam, czy wymienił zamki, czy odmówił kluczy.
Żądanie dopuszczenia do współposiadania, w tym wydania kompletu kluczy, w konkretnym terminie, na przykład 14 dni.
Oświadczenie, że nie zgadzasz się na wyłączne i nieodpłatne korzystanie z lokalu.
Zapowiedź żądania wynagrodzenia za korzystanie z Twojego udziału od dnia naruszenia, ewentualnie z podaną kwotą miesięczną.
Opcjonalnie propozycja rozwiązania: umowa o korzystanie, odpłatny najem udziału, wykup Twojego udziału lub wspólna sprzedaż.
Podpis. Wyślij listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, a kopię i dowód nadania zachowaj.

Nie wchodź do lokalu siłą i nie wymieniaj zamków na własną rękę, gdy ktoś tam mieszka. Wdarcie się do cudzego mieszkania albo pozostanie w nim wbrew żądaniu osoby uprawnionej to przestępstwo z art. 193 Kodeksu karnego, ściągane na wniosek pokrzywdzonego. Czy dotyczy to lokalu wspólnego, oceni sąd, ale nie warto tego sprawdzać na sobie. Działaj pismem i przez sąd.

Podział do korzystania (quoad usum): kiedy wystarczy?

Podział do korzystania nie zmienia własności. Ustala tylko, kto korzysta z której części mieszkania albo na jakich zasadach z całości. Spadkobiercy mogą go zawrzeć w umowie albo wystąpić do sądu o ustalenie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej. Opłata od wniosku wynosi 100 zł.

Ta droga ma sens, gdy spadkobiercy chcą jeszcze przez jakiś czas zachować mieszkanie, na przykład do sprzedaży w lepszym momencie. W praktyce taka umowa często przybiera formę odpłatnego najmu: spadkobierca mieszka sam i płaci reszcie ustaloną kwotę. W małym mieszkaniu fizyczny podział pokoi rzadko działa, gdy rodzina jest skonfliktowana.

Jak wyrzucić współwłaściciela z mieszkania? Kiedy eksmisja jest możliwa

Co do zasady nie możesz eksmitować współspadkobiercy tylko dlatego, że mieszka sam. Ma on własny tytuł prawny, czyli udział, i takie samo prawo do współposiadania jak Ty. Sąd może nakazać mu dopuszczenie Cię do lokalu, ale zwykle nie usunie go z mieszkania.

Wyjątki są wąskie:

Przemoc domowa. Osoba doznająca przemocy może złożyć wniosek o zobowiązanie sprawcy do opuszczenia wspólnie zajmowanego mieszkania lub o zakaz zbliżania się do niego (art. 11a ustawy o przeciwdziałaniu przemocy domowej). Przepis wymaga wspólnego zajmowania lokalu i zachowania, które czyni wspólne mieszkanie szczególnie uciążliwym. Tytuł prawny sprawcy nie jest tu warunkiem.
Rażąco naganne postępowanie. Art. 13 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów pozwala współlokatorowi pozwać o eksmisję innego współlokatora, który rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie. Czy i kiedy dotyczy to współwłaściciela, wymaga oceny prawnika w konkretnej sprawie.
Po dziale spadku. Gdy sąd przyzna mieszkanie Tobie albo nakaże jego sprzedaż, były współwłaściciel traci tytuł. Wtedy działają zwykłe zasady opróżnienia lokalu. Więcej o procedurze piszemy w tekście o eksmisji lokatora.

Realnym sposobem na zakończenie sytuacji jest więc dział spadku, a nie eksmisja.

Dział spadku: jak zakończyć współwłasność mieszkania?

Każdy współwłaściciel może w każdej chwili żądać zniesienia współwłasności (art. 210 KC). Prawo to można wyłączyć umową najwyżej na 5 lat. Przy spadku zrobisz to przez dział spadku: umowny albo sądowy.

Umowny dział spadku u notariusza

Jeśli w spadku jest nieruchomość, w tym lokal z księgą wieczystą, umowa o dział wymaga aktu notarialnego (art. 1037 § 2 KC). To najszybsza droga, ale tylko gdy wszyscy się zgadzają co do podziału i kwot spłat. Koszt to taksa notarialna i opłaty za wpisy w księdze wieczystej. Ich wysokość zależy od wartości mieszkania, a przy spłatach i dopłatach mogą dojść podatki. Poproś notariusza o wyliczenie przed umówieniem terminu.

Sądowy dział spadku

Sąd rejonowy prowadzi dział spadku w trybie nieprocesowym. Do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o zniesieniu współwłasności (art. 688 KPC). Sąd może:

przyznać mieszkanie jednemu spadkobiercy ze spłatą pozostałych,
zarządzić sprzedaż mieszkania i podział pieniędzy,
wyjątkowo podzielić lokal fizycznie, co przy mieszkaniu w bloku jest rzadko możliwe.

Ile to trwa? Zgodny wniosek z gotowym projektem podziału może się skończyć na jednej rozprawie. Spór z opinią biegłego rzeczoznawcy, zarzutami do opinii i rozliczeniami trwa znacznie dłużej, nierzadko ponad rok. Czas zależy głównie od obciążenia konkretnego sądu i od tego, ile spraw sąd musi rozliczyć przy okazji.

Opłaty sądowe od wniosku

Wniosek	Opłata	Podstawa
Dział spadku	500 zł	art. 51 ust. 1 u.k.s.c.
Dział spadku ze zgodnym projektem działu	300 zł	art. 51 ust. 1 u.k.s.c.
Dział spadku połączony ze zniesieniem współwłasności	1000 zł	art. 51 ust. 2 u.k.s.c.
Jak wyżej, ze zgodnym projektem	600 zł	art. 51 ust. 2 u.k.s.c.
Samo zniesienie współwłasności (np. po dziale)	1000 zł / 300 zł przy zgodnym projekcie	art. 41 u.k.s.c.
Ustalenie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej	100 zł	art. 39 ust. 2 u.k.s.c.
Pozew o zapłatę wynagrodzenia (poza działem) ponad 20 000 zł	5% wartości roszczenia	art. 13 u.k.s.c.

Stawki pochodzą z tekstu jednolitego ustawy (Dz.U. 2025 poz. 1228). Do opłaty od wniosku dojdą zaliczki na biegłego. Opinia o wartości mieszkania i o stawce czynszu rynkowego to zwykle największy koszt sądowego działu.

Rozliczenia w dziale spadku: zgłoś wszystko, bo potem przepada

W postępowaniu o dział spadku sąd rozstrzyga także o wzajemnych roszczeniach współspadkobierców z tytułu posiadania przedmiotów spadkowych, pobranych pożytków i innych przychodów, poczynionych nakładów i spłaconych długów spadkowych (art. 686 KPC).

Najważniejsza zasada: po uprawomocnieniu się postanowienia o dziale nie możesz już dochodzić tych roszczeń, nawet jeśli nie zgłosiłeś ich w sprawie (art. 618 § 3 KPC w związku z art. 688 KPC). Po wszczęciu działu odrębna sprawa o te roszczenia jest niedopuszczalna (art. 618 § 2 KPC). Wynagrodzenie za korzystanie z mieszkania, zwrot czynszu, który płaciłeś za brata, czy jego remont w lokalu zgłaszasz więc w dziale.

Spłaty i ich terminy

Gdy sąd przyznaje mieszkanie jednej osobie, ustala wysokość spłat, terminy, odsetki i w razie potrzeby zabezpieczenie (art. 212 § 3 KC, stosowany przez art. 1035 KC). Jeśli rozłoży spłaty na raty, łączny okres nie może przekroczyć 10 lat. W szczególnie uzasadnionych wypadkach sąd może na wniosek dłużnika odroczyć zapłatę rat już wymagalnych.

Dla spadkobiercy, który czeka na pieniądze, to istotne ryzyko: spłata rozłożona na lata przy słabym zabezpieczeniu może być trudna do wyegzekwowania. Pisaliśmy o tym szerzej w artykule o zniesieniu współwłasności mieszkania.

Przykładowe wyliczenie

Wszystkie liczby poniżej są przykładowe. Służą tylko pokazaniu mechanizmu, a w prawdziwej sprawie sąd opiera się na opinii biegłego.

Mieszkanie 50 m², trzech spadkobierców po 1/3: Anna, Bartek i Celina.
Bartek wymienił zamki i mieszka sam. Anna i Celina wysłały wezwanie, a od jego doręczenia minęły 24 miesiące. Przykład zakłada, że sąd przyzna wynagrodzenie od dnia doręczenia wezwania.
Rynkowy czynsz najmu podobnego lokalu: 3000 zł miesięcznie (przykład).
Bartek płacił co miesiąc 400 zł opłat na utrzymanie nieruchomości i fundusz remontowy oraz 250 zł za media (przykład).

Wynagrodzenie dla Anny: 3000 zł × 1/3 × 24 mies. = 24 000 zł. Tyle samo dla Celiny.
Opłaty na utrzymanie nieruchomości to ciężar wszystkich (art. 207 KC). Na udział Anny przypada 400 zł × 1/3 × 24 = 3200 zł, które Bartek może przedstawić do potrącenia.
Media zużywał sam Bartek, więc je ponosi.
Saldo dla Anny: 24 000 − 3200 = 20 800 zł. Dla Celiny tak samo.
Mieszkanie warte 600 000 zł (przykład) sąd przyznaje Bartkowi. Spłata dla każdej siostry: 200 000 zł + 20 800 zł = 220 800 zł.

Gdyby Bartek nie był w stanie spłacić rodzeństwa, sąd mógłby zarządzić sprzedaż mieszkania. Wynik ekonomiczny często bywa wtedy gorszy dla wszystkich, bo dochodzą koszty i czas.

Sprzedaż udziału w spadku lub udziału w mieszkaniu

To dwie różne czynności i często się je myli.

Udział w spadku (art. 1051–1052 KC)

Spadkobierca, który przyjął spadek, może zbyć cały spadek albo udział w nim (art. 1051 KC). Umowa wymaga aktu notarialnego (art. 1052 § 3 KC). Nabywca wchodzi w Twoje miejsce we wspólności spadkowej, razem z udziałem w długach spadkowych. Na sprzedaż udziału w spadku nie potrzebujesz zgody pozostałych spadkobierców. Przepisy art. 1051–1052 KC nie dają współspadkobiercom prawa pierwokupu. Odrębne prawo pierwokupu przewiduje art. 166 KC przy sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości rolnej. Czy ma to znaczenie przy spadku z gospodarstwem rolnym, oceni prawnik.

Udział w samym mieszkaniu (art. 1036 KC)

Jeśli spadek obejmuje kilka składników, a Ty chcesz sprzedać tylko udział w mieszkaniu, potrzebujesz zgody pozostałych spadkobierców. Bez zgody choćby jednego z nich rozporządzenie jest bezskuteczne w zakresie, w jakim naruszałoby jego uprawnienia przy dziale spadku (art. 1036 KC). Gdy mieszkanie jest jedynym składnikiem spadku, różnica w praktyce się zmniejsza, ale tę kwestię warto sprawdzić z notariuszem przed umową.

Sprzedaż udziału nie wymaga działu ani zgody osoby, która mieszka w lokalu. To droga dla kogoś, kto nie chce latami prowadzić sporu. Nabywca udziału przejmuje też spór. Profesjonalny kupiec wycenia to ryzyko w cenie, dlatego za udział dostaniesz mniej niż za proporcjonalną część wartości całego mieszkania. Jak wygląda zakup udziałów w praktyce, opisujemy na stronie skupu udziałów w nieruchomości.

Porównanie dróg wyjścia

Droga	Kiedy pasuje	Koszt	Czas	Główne ryzyko
Porozumienie: najem udziału lub zasady korzystania	Rodzina rozmawia, nikt nie chce jeszcze sprzedawać	Brak lub 100 zł przy wniosku do sądu	Dni do tygodni	Umowa nie kończy współwłasności
Umowny dział spadku u notariusza	Wszyscy zgadzają się co do podziału i spłat	Taksa notarialna i wpisy, zależne od wartości	Tygodnie	Jedna osoba może zablokować
Sądowy dział spadku	Spór o podział, spłatę lub rozliczenia	500 zł (300 zł zgodnie) lub 1000 zł (600 zł) + biegły	Miesiące, w sporze często ponad rok	Czas, koszty biegłego, rozłożenie spłaty na raty
Wspólna sprzedaż całego mieszkania	Wszyscy chcą pieniędzy	Koszty sprzedaży, ewentualnie podatek	Zależnie od rynku	Wymaga zgody wszystkich (art. 199 KC)
Sprzedaż własnego udziału	Nie chcesz sporu albo nie masz czasu	Akt notarialny	Zwykle najkrócej	Cena niższa niż proporcja wartości mieszkania

Krok po kroku: co zrobić, gdy jeden spadkobierca zajął mieszkanie

Najpierw ureguluj dziedziczenie. Bez postanowienia sądu lub aktu poświadczenia dziedziczenia nie wykażesz udziału. Sprawdź też księgę wieczystą.
Zbierz dowody. Zdjęcia nowych zamków, wiadomości z odmową wydania kluczy, wyciągi z opłat, ogłoszenia najmu lokalu, jeśli jest wynajmowany.
Wyślij wezwanie z terminem 14 dni. Zachowaj potwierdzenie odbioru.
Po terminie zaproponuj rozwiązanie: najem udziału, wykup, sprzedaż wspólną. Możesz zaproponować mediację.
Ustal wartość. Sprawdź czynsze najmu w okolicy i ceny transakcyjne podobnych lokali. Wyceną rzeczoznawcy dysponujesz wtedy przed sądem albo przed negocjacją.
Złóż wniosek o dział spadku (500 zł lub 1000 zł przy zniesieniu współwłasności) i od razu zgłoś wszystkie rozliczenia z art. 686 KPC.
Albo sprzedaj udział, jeśli spór kosztuje Cię więcej niż różnica w cenie.

Najczęstsze błędy

Brak pisemnego wezwania. Bez dowodu daty trudniej wykazać, od kiedy drugi spadkobierca wiedział, że korzysta z lokalu wbrew Tobie.
Zgoda dorozumiana. Latami tolerujesz bezpłatne mieszkanie brata, a potem żądasz zapłaty za cały okres. Sąd może uznać, że była zgoda.
Niezgłoszenie roszczeń w dziale spadku. Po prawomocnym dziale przepadają (art. 618 § 3 KPC).
Siłowe wejście do lokalu albo wymiana zamków, gdy ktoś tam mieszka.
Mylenie meldunku z prawem do lokalu. Meldunek nie daje udziału ani prawa do wyłącznego korzystania.
Brak umowy na piśmie, gdy rodzina zgodzi się na odpłatne mieszkanie jednej osoby.
Zła droga sprzedaży. Sprzedaż udziału w samym mieszkaniu bez zgody innych spadkobierców zamiast udziału w spadku.
Zwłoka. Im dłużej trwa spór, tym większe ryzyko przedawnienia części roszczeń i tym bardziej mieszkanie traci na stanie.

Kiedy sprzedaż mieszkania lub udziału ma sens, a kiedy nie

Sprzedaż całego mieszkania na wolnym rynku daje najwyższą cenę, ale wymaga zgody wszystkich spadkobierców i zwykle wolnego lokalu. Gdy rodzina się dogaduje, to zwykle najlepsza opcja. Porównaj ją z ofertą skupu w naszym kalkulatorze rynek vs skup.

Sprzedaż udziału albo całego lokalu do skupu oznacza niższą cenę niż rynek. Skup przejmuje ryzyko sporu, czas działu i koszty biegłych. Ma to sens, gdy:

współspadkobierca mieszka w lokalu i nie chce się wyprowadzić ani spłacić reszty,
spór trwa latami, a Ty potrzebujesz pieniędzy teraz,
w sprawie są dodatkowe komplikacje: długi spadkowe, komornik, lokator, służebność.

Nie ma sensu, gdy wszyscy chcą sprzedać i mieszkanie da się szybko wystawić na rynek, albo gdy drugi spadkobierca jest gotów zapłacić Ci rynkową wartość udziału. GRB Nieruchomości kupuje za gotówkę mieszkania po spadku i udziały w nich w Warszawie i okolicach. Szczegóły znajdziesz na stronie skupu mieszkań ze spadku, a test „Sprawdź sytuację” w 4 pytaniach pokaże, która droga pasuje do Twojego przypadku.

Najczęstsze pytania

Czy spadkobierca, który mieszka w odziedziczonym mieszkaniu, musi płacić pozostałym?

Tak, jeśli korzysta z lokalu w sposób, który wyłącza pozostałych z posiadania, na przykład wymienił zamki lub nie wydaje kluczy. Wynika to z uchwały SN z 19 marca 2013 r. (III CZP 88/12). Jeśli wszyscy zgodzili się na bezpłatne mieszkanie albo nikt nie był odsunięty od lokalu, wynagrodzenie się nie należy.

Ile kosztuje dział spadku w sądzie?

Opłata od wniosku o dział spadku wynosi 500 zł, a przy zgodnym projekcie działu 300 zł. Jeśli dział łączy się ze zniesieniem współwłasności, opłata wynosi 1000 zł, a przy zgodnym projekcie 600 zł. Do tego dochodzą zaliczki na biegłego rzeczoznawcę.

Czy współwłaściciel mieszkania musi płacić czynsz do wspólnoty lub spółdzielni?

Wydatki i ciężary związane z mieszkaniem ponoszą wszyscy współwłaściciele w stosunku do udziałów (art. 207 KC). Media zużywane przez osobę, która mieszka sama, w praktyce obciążają ją. Kto zapłacił więcej niż wynika z udziału, może żądać zwrotu, najlepiej w dziale spadku.

Czy można eksmitować współspadkobiercę z mieszkania?

Co do zasady nie, bo współspadkobierca ma własny udział i prawo do współposiadania. Wyjątkiem jest przemoc domowa, gdy sąd może zobowiązać sprawcę do opuszczenia wspólnie zajmowanego mieszkania. W praktyce sytuację kończy dział spadku, po którym jedna strona traci tytuł do lokalu.

Co zrobić, gdy współwłaściciel nie chce wpuścić do mieszkania?

Wyślij pisemne wezwanie do dopuszczenia do współposiadania i wydania kluczy, z terminem, listem poleconym. Jeśli nie zadziała, możesz wystąpić do sądu o dopuszczenie do współposiadania i o wynagrodzenie albo złożyć wniosek o dział spadku. Nie wchodź do lokalu siłą.

Czy mogę sprzedać swój udział w spadku bez zgody rodzeństwa?

Tak. Sprzedaż udziału w spadku wymaga aktu notarialnego, ale nie zgody pozostałych spadkobierców, a przepisy nie dają im prawa pierwokupu. Inaczej jest przy sprzedaży udziału w jednym przedmiocie spadku, na przykład tylko w mieszkaniu, gdy spadek obejmuje więcej składników: wtedy potrzebna jest zgoda pozostałych (art. 1036 KC).

Do kiedy można żądać wynagrodzenia za korzystanie z mieszkania?

Roszczenie trzeba zgłosić najpóźniej w sprawie o dział spadku, bo po prawomocnym dziale przepada (art. 618 § 3 KPC w zw. z art. 688 KPC). Art. 229 KC przewiduje roczny termin od zwrotu rzeczy, a ogólny termin przedawnienia wynosi 6 lat. Przy długim sporze terminy w swojej sprawie skonsultuj z prawnikiem.

Na ile lat sąd może rozłożyć spłatę przy dziale spadku?

Sąd ustala terminy i sposób spłat, odsetki i zabezpieczenie. Jeśli rozkłada spłatę na raty, łączny okres nie może przekroczyć 10 lat (art. 212 § 3 KC). W szczególnie uzasadnionych przypadkach sąd może odroczyć zapłatę rat już wymagalnych.

Jeden ze spadkobierców korzysta z mieszkania: prawa, zapłata, dział