Koszty sprzedaży mieszkania 2026: kto płaci notariusza i ile zostaje

Koszty sprzedaży mieszkania po stronie sprzedającego to zwykle prowizja pośrednika (w poradnikach rynkowych zwykle 2–5% ceny, często plus 23% VAT), świadectwo charakterystyki energetycznej, kilka zaświadczeń, wykreślenie hipoteki (100 zł opłaty sądowej) i ewentualnie 19% PIT, jeśli sprzedajesz przed upływem 5 lat. Taksę notarialną, wypisy i opłatę za wpis do księgi wieczystej zwyczajowo płaci kupujący, a 2% PCC – z mocy ustawy. Bez pośrednika i podatku formalności kosztują sprzedającego zwykle kilkaset złotych, a z pośrednikiem przy mieszkaniu za 800 tys. zł około 25 tys. zł.

Poniżej znajdziesz pełną listę opłat z aktualnymi stawkami (stan na listopad 2026 r., po zmianie taksy notarialnej z 5 listopada 2026 r.), tabelę „kto płaci zwyczajowo, a kto według przepisów”, przykład wyliczenia dla mieszkania w Warszawie i porównanie trzech dróg sprzedaży w kwocie netto.

Jakie są koszty sprzedaży mieszkania? Lista w skrócie

Koszty dzielą się na trzy grupy: te, które ponosi sprzedający, te, które ponosi kupujący, i koszty czekania, o których większość poradników nie pisze.

Kto płaci notariusza przy sprzedaży mieszkania?

Przepisy nie mówią, która strona płaci notariusza. Prawo o notariacie (art. 5 § 1) stanowi tylko, że notariuszowi przysługuje wynagrodzenie określone w umowie ze stronami, nie wyższe niż maksymalna taksa. W praktyce taksę za umowę sprzedaży, wypisy dla kupującego i złożenie wniosku do księgi wieczystej płaci kupujący. To zwyczaj, a nie obowiązek, więc możesz go zmienić w negocjacjach, na przykład zgodzić się na podział po połowie w zamian za wyższą cenę.

Ustal podział kosztów na piśmie, najlepiej w umowie przedwstępnej. Wtedy przy akcie nie będzie niespodzianek.

Ile wynosi taksa notarialna przy sprzedaży mieszkania?

Maksymalne stawki określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Podstawowe progi z § 3 dla typowych cen mieszkań:

• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł: 1010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł,
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł: 4770 zł + 0,2% od nadwyżki ponad 1 000 000 zł,
• powyżej 2 000 000 zł do 5 000 000 zł: 6770 zł + 0,25% od nadwyżki ponad 2 000 000 zł,
• powyżej 5 000 000 zł: 14 270 zł + 0,15% od nadwyżki ponad 5 000 000 zł, nie więcej niż 25 000 zł (15 000 zł między osobami z I grupy podatkowej).

Dwa ostatnie progi obowiązują od 5 listopada 2026 r. Wcześniej taksa była ograniczona do 10 000 zł. Przy zwykłym mieszkaniu ta zmiana niczego nie zmienia.

Ważniejsze jest to, że za akt dokumentujący umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego maksymalna stawka wynosi połowę stawki z § 3 (§ 6 pkt 19 rozporządzenia). Do taksy notariusz dolicza 23% VAT. Notariusz może wziąć mniej niż maksimum, więc zapytaj o wycenę w 2–3 kancelariach.

Przy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo udziału w mieszkaniu notariusz może zastosować inną podstawę. Zapytaj kancelarię o wyliczenie przed umówieniem terminu.

Wypisy i wniosek do księgi wieczystej – nowe stawki od 5 listopada 2026 r.

Od 5 listopada 2026 r. maksymalna stawka za wypis wynosi 12 zł netto za każdą rozpoczętą stronę dla stron 1–10, 10 zł dla stron 11–20 i 8 zł od strony 21. Wcześniej było to 6 zł za stronę. Wypis 8-stronicowego aktu kosztuje więc do 96 zł netto. Wypisów jest zwykle kilka: dla kupującego, sprzedającego, sądu, urzędu skarbowego i banku.

Nowy § 15c rozporządzenia ogranicza też wynagrodzenie notariusza za złożenie wniosku o wpis do księgi wieczystej do 300 zł netto.

Umowa przedwstępna u notariusza

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego to osobny koszt, liczony według taksy. Przepisy nie przypisują go żadnej stronie, więc podział ustalacie w negocjacjach. Kupujący może dodatkowo wpisać roszczenie do księgi wieczystej, co kosztuje 150 zł opłaty sądowej (art. 43 ustawy o kosztach sądowych).

Opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej

Stawki wynikają z ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych:

• wpis własności – 200 zł (art. 42 ust. 1); przy wpisie udziału opłata jest proporcjonalna do udziału, ale nie mniejsza niż 100 zł (art. 42 ust. 2),
• wpis hipoteki kupującego – 200 zł (hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, art. 42 ust. 1),
• wykreślenie hipoteki – 100 zł, bo od wniosku o wykreślenie pobiera się połowę opłaty od wpisu (art. 46),
• założenie księgi wieczystej – 100 zł (art. 44), np. gdy sprzedajesz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez założonej księgi, a kupujący chce ją założyć.

Opłaty za wpis własności i hipoteki kupującego płaci kupujący. Opłatę za wykreślenie Twojej hipoteki ponosisz Ty, bo to Twój kredyt.

PCC 2% i zwolnienie dla pierwszego mieszkania

Podatek od czynności cywilnoprawnych przy sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym wynosi 2% wartości rynkowej (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC). Obowiązek podatkowy ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1). Przy umowie w formie aktu podatek pobiera i odprowadza notariusz jako płatnik (art. 10 ust. 2). Przy mieszkaniu za 800 000 zł to 16 000 zł.

Zwolnienie dla pierwszego mieszkania nadal obowiązuje (art. 9 pkt 17 ustawy o PCC). Obejmuje kupującego osobę fizyczną, która w dniu zakupu i wcześniej nie miała własności lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego ani spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub domu, ani udziału w nich. Wyjątek: udział do 50% nabyty w spadku nie odbiera zwolnienia.

Dla Ciebie jako sprzedającego zwolnienie ma znaczenie praktyczne. Kupujący, który nie płaci 16 000 zł podatku, ma więcej pieniędzy na cenę.

Koszty sprzedającego mieszkanie – co płacisz Ty

Prowizja pośrednika

Prowizji nie regulują przepisy. Wynika z umowy pośrednictwa. W poradnikach rynkowych podaje się zwykle zakres 2–5% ceny; jeśli stawka jest netto, biuro dolicza 23% VAT. Przy mieszkaniu za 800 000 zł i prowizji 2,5% + VAT zapłacisz 24 600 zł. To zwykle największy koszt sprzedającego.

Przed podpisaniem umowy sprawdź: czy umowa jest na wyłączność, jak długo trwa, czy prowizja należy się także wtedy, gdy znajdziesz kupującego sam, i czy biuro pobiera prowizję również od kupującego. Szczegółowe porównanie znajdziesz w tekście skup czy biuro nieruchomości.

Świadectwo charakterystyki energetycznej – obowiązek i kara

Przy sprzedaży mieszkania musisz przekazać kupującemu świadectwo charakterystyki energetycznej przy sporządzaniu aktu notarialnego (art. 11 ust. 1 pkt 1 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków). Kupujący nie może zrzec się tego prawa (art. 11 ust. 4). Notariusz odnotowuje przekazanie w akcie, a jeśli świadectwa nie ma, poucza Cię o karze grzywny (art. 11 ust. 6).

Za nieprzekazanie świadectwa grozi grzywna (art. 41). Sprawy toczą się w trybie wykroczeniowym (art. 42), a grzywna za wykroczenie wynosi od 20 do 5000 zł (art. 24 § 1 Kodeksu wykroczeń). Świadectwo jest zasadniczo ważne 10 lat. Dla mieszkania kosztuje orientacyjnie 100–250 zł, a przy większym zakresie prac, np. brakach w danych o lokalu, 300–650 zł.

Zaświadczenia: spółdzielnia, wspólnota, brak zameldowanych

• Zaświadczenie o liczbie lub braku zameldowanych osób – 17 zł opłaty skarbowej. Właściciel może je dostać dla swojego lokalu. W Warszawie urząd wydaje je w ciągu 7 dni, wniosek złożysz także przez mObywatel.
• Zaświadczenie ze wspólnoty lub od zarządcy o braku zaległości w opłatach – opłatę, jeśli jest, ustala zarządca.
• Zaświadczenie ze spółdzielni – przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu potwierdza, komu przysługuje prawo i czy są zaległości. Cennik ustala spółdzielnia. Pełną listę znajdziesz w tekście o dokumentach do sprzedaży mieszkania.
• Zaświadczenie z banku o saldzie kredytu i promesa wykreślenia hipoteki – opłata według tabeli banku.

Wcześniejsza spłata kredytu i wykreślenie hipoteki

Jeśli mieszkanie ma hipotekę, kupujący zwykle przelewa część ceny bezpośrednio do Twojego banku. Bank może pobrać rekompensatę za wcześniejszą spłatę tylko wtedy, gdy przewiduje ją umowa. Ustawa o kredycie hipotecznym (art. 40) wprowadza limity:

• przy oprocentowaniu zmiennym bank może pobrać rekompensatę tylko za spłatę w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy,
• rekompensata nie może przekroczyć 3% spłacanej kwoty ani odsetek za rok od tej kwoty,
• przy oprocentowaniu stałym bank może pobierać rekompensatę w okresie obowiązywania stałej stopy,
• w każdym przypadku rekompensata nie może być wyższa niż koszty banku bezpośrednio związane z przedterminową spłatą.

Po spłacie bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki. Opłata sądowa za wniosek wynosi 100 zł. Jeśli wniosek składa notariusz, doliczy wynagrodzenie (maks. 300 zł netto).

PIT 19% i ulga mieszkaniowa

Jeśli sprzedajesz przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym nabyłeś mieszkanie, od dochodu płacisz 19% PIT i składasz PIT-39 do 30 kwietnia następnego roku. Przychód to cena z umowy pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 1 ustawy o PIT), czyli np. prowizję pośrednika. Podatku unikniesz w całości lub części, jeśli w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży wydasz przychód na własne cele mieszkaniowe. Zasady, wyliczenia i wyjątki przy spadku opisujemy w tekście podatek od sprzedaży mieszkania.

Koszty czekania – największa niewidoczna pozycja

Każdy miesiąc sprzedaży to czynsz do wspólnoty lub spółdzielni, media, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie i odsetki w racie kredytu. Jeśli wynajmujesz inne mieszkanie, bo to sprzedawane stoi puste, dolicz też najem. Przykładowo: 950 zł opłat i mediów plus 1750 zł odsetek daje 2700 zł miesięcznie. Pół roku czekania kosztuje wtedy 16 200 zł, czyli więcej niż PCC kupującego.

Do tego dochodzi ryzyko: obniżka ceny po miesiącach bez ofert, kupujący, któremu bank odmówi kredytu tuż przed aktem, albo rosnące zadłużenie, jeśli mieszkanie ma zaległości. Gdy zaległości rosną szybciej, niż trwa sprzedaż, przeczytaj tekst o sprzedaży mieszkania zadłużonego.

Kto płaci zwyczajowo, a kto według przepisów

Część kosztów przypisują stronom przepisy, a część to tylko zwyczaj, który możesz negocjować.

Ile kosztuje sprzedaż mieszkania? Przykład wyliczenia dla Warszawy

Wszystkie liczby w tym rozdziale są przykładowe. Założenia: mieszkanie w Warszawie, cena 800 000 zł, kupione ponad 5 lat temu (brak PIT), kredyt do spłaty 300 000 zł o zmiennej stopie, umowa kredytu starsza niż 3 lata (brak rekompensaty), sprzedaż przez biuro trwa 4 miesiące.

Koszty sprzedającego bez spłaty kredytu wynoszą tu 37 367 zł, czyli ok. 4,7% ceny. Kupujący zapłaci w tym samym przykładzie ok. 2442 zł taksy z VAT, wypisy, do 369 zł z VAT za wniosek do księgi, 200 zł opłaty sądowej i 16 000 zł PCC, chyba że kupuje pierwsze mieszkanie.

Gdyby to samo mieszkanie było kupione 3 lata temu za 650 000 zł, doszedłby PIT. Uproszczony dochód: 800 000 − 24 600 (koszt zbycia) − 650 000 = 125 400 zł, podatek 19% = 23 826 zł (przykład bez ulgi mieszkaniowej i nakładów).

Biuro, sprzedaż samodzielna czy skup – porównanie netto i czasu

Liczby przykładowe, ta sama cena rynkowa 800 000 zł i te same koszty miesięczne 2700 zł. Kwoty netto przed spłatą kredytu. Czas sprzedaży to założenie do wyliczenia, nie prognoza dla Twojego mieszkania.

Wniosek z przykładu: przy prostym mieszkaniu bez problemów prawnych skup daje więcej pieniędzy tylko wtedy, gdy jego oferta przekracza ok. 765 800 zł względem sprzedaży przez biuro albo ok. 784 500 zł względem sprzedaży samodzielnej. Skup zwykle płaci mniej, więc w takim przypadku sprzedaż na rynku jest finansowo lepsza. Sprzedaż samodzielna wygrywa w tabeli tylko wtedy, gdy uzyskasz tę samą cenę co biuro i nie przeciągnie się ona ponad założony czas.

Obraz zmienia się, gdy mieszkanie ma lokatora, komornika, zaległości, współwłaściciela, który się nie zgadza, albo gdy kupujący z kredytem odpadają, bo bank nie zaakceptuje zabezpieczenia. Wtedy rynkowa cena 800 000 zł jest często tylko teorią, a koszty czekania rosną bez końca.

Kroki sprzedaży i terminy płatności kosztów

1. Dzień 1: sprawdź księgę wieczystą. Zobacz, czy dział III i IV nie zawierają wpisów, które wymagają wykreślenia przed sprzedażą.
2. Tydzień 1: zamów świadectwo energetyczne. Wykonanie dla mieszkania z kompletną dokumentacją zwykle zajmuje kilka dni.
3. Tydzień 1–2: zbierz zaświadczenia. Zaświadczenie o zameldowaniu urząd wydaje w ciągu 7 dni. Zaświadczenia ze wspólnoty, spółdzielni i banku zamów wcześniej, bo część instytucji wydaje je dłużej, a bank może wymagać aktualnego dokumentu na dzień aktu.
4. Umowa przedwstępna: zapisz podział kosztów. Wpisz, kto płaci taksę, wypisy, umowę przedwstępną i ewentualne koszty wykreślenia hipoteki.
5. Dzień aktu: notariusz pobiera opłaty. Taksę, PCC i opłatę sądową za wpis kupujący płaci zwykle przy podpisaniu aktu.
6. Po akcie: spłata kredytu i wykreślenie hipoteki. Bank po wpływie środków wydaje zgodę na wykreślenie, a wniosek do sądu kosztuje 100 zł.
7. Do 30 kwietnia następnego roku: PIT-39. Tylko jeśli sprzedajesz przed upływem 5 lat. Na wydatki w ramach ulgi mieszkaniowej masz 3 lata od końca roku sprzedaży.

Najczęstsze błędy przy kosztach sprzedaży mieszkania

• Brak ustaleń na piśmie. „Kupujący płaci notariusza” to zwyczaj, nie przepis. Bez zapisu w umowie przedwstępnej spór przy akcie jest realny.
• Liczenie taksy od pełnej stawki. Za sprzedaż lokalu mieszkalnego maksimum to połowa stawki z § 3. Poradniki, które pomijają § 6 pkt 19, zawyżają koszt dwukrotnie.
• Stare stawki za wypisy. Od 5 listopada 2026 r. maksimum to 12 zł netto za stronę, a nie 6 zł.
• Brak świadectwa energetycznego w dniu aktu. Akt się odbędzie, ale grozi Ci grzywna do 5000 zł, a kupujący może to wykorzystać w negocjacjach.
• Sprawdzenie warunków kredytu za późno. Rekompensata przy stopie zmiennej po 3 latach nie przysługuje, ale przy stałej stopie może. Zapytaj bank o saldo i koszty, zanim ustalisz cenę.
• Pominięcie kosztów czekania. Niższa oferta dziś może dać więcej netto niż wyższa za pół roku, jeśli płacisz kredyt i czynsz za puste mieszkanie.
• Zapomniany PIT-39. Przy sprzedaży przed upływem 5 lat zeznanie składasz nawet wtedy, gdy podatek wyniesie zero dzięki uldze.

Kiedy sprzedaż do skupu ma sens, a kiedy nie

Skup płaci mniej niż rynek. Jeśli masz czas, mieszkanie ma uregulowany stan prawny i nikt go nie zajmuje, sprzedaż przez biuro albo samodzielna zwykle da więcej pieniędzy nawet po odjęciu prowizji.

Skup ma sens, gdy:

• liczy się czas, bo rosną zaległości, odsetki albo zbliża się licytacja,
• mieszkanie ma lokatora, służebność, komornika lub hipotekę wyższą niż zwykły kupujący jest w stanie przejąć,
• sprzedajesz udział albo mieszkanie po spadku, a pozostali właściciele nie współpracują,
• kupujący z kredytem odpadają, bo bank nie przyjmie mieszkania jako zabezpieczenia.

GRB Nieruchomości kupuje za gotówkę mieszkania w Warszawie i okolicach, także takie sytuacje prawne. W transakcjach ze skupem koszty notarialne i PCC zwykle pokrywa kupujący, ale zawsze sprawdź to w pisemnej ofercie. Sprawy z długami, lokatorem czy współwłasnością wymagają indywidualnej oceny prawnika, bo koszty zależą od konkretnych wpisów i umów.

Chcesz zobaczyć, ile zostanie Ci na koncie w Twoim przypadku? Wpisz swoje liczby w kalkulatorze porównania sprzedaży na rynku i do skupu.

Najczęstsze pytania

Źródła

• Rozporządzenie MS z 13.10.2026 zmieniające rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. 2026 poz. 1370)
• Rozporządzenie MS w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566
• Taksa notarialna – § 6 (lexlege.pl)
• Prawo o notariacie – art. 5 (lexlege.pl)
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – art. 42
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – art. 43
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – art. 44
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – art. 46
• Ustawa o PCC – art. 4
• Ustawa o PCC – art. 7
• Ustawa o PCC – art. 9 (zwolnienie pierwsze mieszkanie)
• Ustawa o PCC – art. 10
• Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków, t.j. Dz.U. 2024 poz. 101
• Kodeks wykroczeń – art. 24
• Ustawa o kredycie hipotecznym – art. 40
• Ustawa o PIT – art. 19
• Warszawa 19115 – zaświadczenie z rejestru mieszkańców
• Gazeta Prawna – sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat, PIT-39 i ulga mieszkaniowa
• Globenergia – ile kosztuje świadectwo charakterystyki energetycznej (09.2026)
• Money.pl – koszty notarialne przy zakupie nieruchomości w 2026 roku
• SonarHome – koszty sprzedaży mieszkania (prowizja pośrednika)
• Transakcja24h – koszty sprzedaży mieszkania (prowizja pośrednika)